皆様こんにちは。
先日、今の会社で最後になるであろう「決済」を済ませてきた修行僧です。m(__)m
無事に決済も終わったのでしばらくはアフターフォローしつつ、転職活動に入ります。今回の決済もたくさんの学びがありました。その中でも、今後違う業界で働くうえで役に立ちそうなこと3つを上げてみたいと思います。
まずはことのはじまり。
今回の案件は、去年の9月、ちょうど今頃にお客様がご来店されたことがきっかけでした。初めは奥様一人だけのご来店でした。
お客様は最初は「土地」の相談をしたいだけといった感じで住所や氏名は教えてはいただけませんでした。
相続で土地を取得して活用を考えていた。
テーブルについてお話をしていても肝心な住所などは教えてもらえないので、具体的な話はできず、一般的な話しに終始していました。※〔ちなみに不動産はどこにあるのかというのが凄く大事です。よく皆様は「都内にある物件とそれ以外のところにある物件では査定額は違うよね。」とお考えになると思います。この考えが町内単位でも当てはまる場合があります。極端なお話ですが道路一本の違いで査定額は変わってきますので査定したい住所を不動産会社の営業さん教えるのは最低限のことです。もちろん枝番までですよ。それらを伝えずに査定してくれとか価値を出してくれとかというお電話がたまにきますが、その場合はほぼ「勘」になる数字ですのであしからず。〕
現実的な話し
このお客様の場合は土地を駐車場として活用したいという意思をお持ちの方でした。現実的なお話からしないと意味がないので、当時事務所があった地域の駐車場状況をお伝えしました。現実的問題として周りの駐車場も空きスペースが目立っていました、お客様もうすうす感づいていたようです。さらに言うと駐車場にした場合、管理の問題がでてきますし、そもそもの大前提として駐車場が全部埋まることを前提にお話をしているので埋まらなかったら、、、というお話もしました。
売却の話をする
ひとしきり、駐車場にした場合のお話をしましたが現実的な問題もわかってはいただけたと思います。そこで私は「売るのはお考えにならないんですか？」とお話ししたところ「売りたくない！」( ﾟДﾟ)と言われました。先祖からのお土地ということもあり、踏ん切りがついてない状況だったんでしょうね。それならばということで、紙とペンを持ってきて駐車場にした場合のシミュレーションしました。この土地は固定資産税で年間30万ぐらいとのことでしたが、建物があったので駐車場にするには更地にしないといけません。更地にすれば税金はあがりますのでこの時点で駐車場経営として赤字になります。お客様には現実を知ってもらいましたが、帰り際の「土地なんて貰うもんじゃないわね」が印象的でした。この時点で「地雷臭」がしますね(笑)
2ヶ月後、まさかの再来店
接客後にもう来ないだろうと思っていたので少し驚ていました。正直に聞いちゃいましたよ「他の会社に行かなかったんですか？」と、、。実際に行ったらしいですが、まともに相手をしてもらえなかったようです。というか他の会社さんからしたらあまりまともに相手しないようにしようということになっていたのかもしれませんね。
とりあえず、媒介契約を結んで売却活動開始
紆余曲折をたどりながらではありますがとりあえず、売却活動をしました。媒介契約時には奥様とご主人様のお二方がいらっしゃいました。すこし時間はかかりましたが建売業者様が買ってくださることになったので今年のGW明けぐらいに契約をしました。
大変なのはここからでした。
建物解体と水道業者を自分で選ぶと言い出す。
お金がかからないように努力するのは大事なことですが、この奥様は超絶に「運」が悪かったです。契約時に「いつまでに」「どのような状態にしておく」ということはお話はしていたのですが期限がギリギリ、さらに解体・水道を請け負った業者は実は工事を下請けに流すだけ、さらに水道は東京都の水道局に申請手続きがあるので期限に間に合わないことが判明。( ;∀;)しかも実質的な現場管理者がいないので自然と現場管理をしなければいけない状態になる。お客様が自分で業者を選ぶと言った時点で「ではそちらの業者さんにお任せしてください」とお願いしました。私共には契約関係がありません。
結果として解体時には業者さんが下水管を壊したり、水道屋さんとは喧嘩したりと余計なお仕事がたくさん出てきました。( ;∀;)
無事に決済はしましたが、、、。
とりあえず、先日無事に決済は出来ましたが最後の最後まで肝が冷えっぱなしでした。
今後役に立ちそうなこと 3つ (不動産業界向け)
大事なお話のとき
1 契約書に準拠するようにしっかり確認をしてもらう。
2 お客様が選ばれた業者にちゃんと現地を見てもらう。
3 契約時の話をICレコーダー等で録音する。(記録をとること)
上記の3つに共通していること「言った言わない」にならないようにすることです。基本的なお話ではあるのですが一番大事ですね。
本日もありがとうございました。
