物件の相場は在ってないようなもんです(´・ω・｀)
こんにちは、コロナショックだろうが何だろうが「死ぬまで働くだけだ」と開き直っている修行僧です。主に青梅、福生、羽村を中心に活動していますが、ご相談があればだいたいのところには出張っていきます(｀･ω･´)ゞ
今月はどうしても数字が足りてませんね、なかなか厳しい状況ですが着実に種まきをしつつチャンスに備えていきます。ちなみに私の種まきは、ブログ更新、売却物件の獲得、業者周りです。(*•̀ᴗ•́*)و ̑̑
本日は不動産売却に関して、値段の決まり方と戦略についてのお話です。
不動産の売却相場とは=過去の成約事例の平均です。
世の中の商品には、だいたい相場というものが存在しますね、スーパーで売っている野菜であったり、自販機のジュース、株式などです。
ちなみに「相場」とはどう意味でしょうか。Google先生に聴いてみましょう（*’∀’人）♥*+
相場とは”
１ 市場で取引されるその時々の商品・株式・債券・外国為替などの値段。時価。市価。「相場が上向きになる」
２ 実物・現物・直物取引ではなく、市場における価格変動によって生じる差額で利益を得ようとする投機的取引。「相場を張る」「相場に手を出す」「相場で当てる」
３ ある物事についての世間一般の考え方や評価。また、世間並みと認められる程度。「親は口うるさいものと相場が決まっている」「初任給は相場並みだ」
”コトバンク デジタル大辞泉から引用しました。
不動産の売却で考えたら③の意味合いが強いですね。
では不動産の相場はどのように算出されるのか？これは売却物件が出た周囲で過去の成約事例を探し出し、その成約価格の平均値となる場合が多いです。
これは以前のブログでも書きました。さらに付け加えると成約事例を算出する地域を広げたり、狭めたりするとこの数字は意図的に操作することができます。
ですので、この相場価格にあまりこだわりを持っても意味はありません。あくまでも参考にするべき価格ですね。
不動産業者に相場価格を教えて貰ったら根拠も説明してもらう
不動産業者として働いていれば、国土交通省の物件検索システムにはアクセスできますし、地域の相場というものも「肌感覚」で染みついているのが不動産営業パーソンだと思います。
肝心なことは提示された数字に関して「根拠を持って説明できるのかどうか？」ということを注意深く見てみるのがいいと思います。
例えばどうしてこの価格なのか？と質問してみて”過去に同じ地域【マンションなら棟内】での販売成約価格、対象物件の状態、所有者様の状況などを勘案するといくらいくらの価格が妥当と考えます”という感じで営業さんが説明できれば提示された価格に関しては根拠を持って、下調べをして、算出していると言えるのではないでしょうか？
ただし、それで売れるかどうかはわかりません。あくまでも先々の【予測】の価格になるわけですからそこは理解していただく必要があります。
ではでは価格を決める根拠とは？(*´ω｀)
根拠は主に三つです(/・ω・)/
先ほどの説明例で何と何と何を根拠に話をしていたでしょうか？
まず一つは「販売成約価格」、もう一つは「対象物件の状態」、そして最後に「所有者様の状況」です。
販売成約価格とは、言い換えると対象物件の周りの状況です
自分が物件を売りたいと思った時に、「売ること」が目的であれば周りの物件はだいたい、いくらで「売れた」のか気になるものです。周りの成約価格が一つのボーダーラインになるのでまずは対象物件の周りを知ることが大事です。ただしあくまでも参考にするべき価格です。
対象物件の状態とは、物件の建物としての状況です
物件としての状況とは築年数であったり、戸建てであれば土地の形、建物の傷み具合、マンションであれば理事会、組合の修繕積立金、管理費の状況、長期修繕計画の有無などです。建物の担保価値が付くのかそれとも土地だけの金額になるのか。という観点で見るところです。
所有者様の状況とは、残債や売却に至った理由などです。
最後に三つ目の根拠、所有者様の状況です。どれだけ、対象物件の周りの状況や建物の状況を調べて価格を算出してもそれだけで売却価格【売り出し価格】を決めることはできません。
この画面を見ている方の事情も10人10色、様々だと思います。不動産売却も同じことです。
ご家族がのほとんどが独立して今のところよりも利便がいいところに住みたくなった。相続が起きて使わないお部屋を処分する必要が出てきた。ローンの支払いが厳しくなり売却せざるを得なくなってしまった。
などなど、ご事情は様々です。
ですからそのような状況の中で、さらに物件の周りの状況と建物としての状況状況を考えて価格が決ってきます。
より具体的に相談することでスムーズに売却ができる。
以上の三つの根拠で売却価格は決まってきますが、さらに踏み込んで話をすると一つ一つの根拠により詳しい理由を担当営業マンにお話することをお勧めします。
ことこまかに状況をお話するのはなかなか勇気がいることですし、気が引けることであります。ですが「物件を売却する」という目的を果たすためにはなりふり構ってはいられません。
私の業界は「生き馬の目を抜く」業界と自負しています。一度チャンスを取り逃してしまうと次のチャンスはいつになるのかわかりません。不動産購入、不動産売却の両方から言えることですが迅速な行動がとても大事です。
そして迅速に行動していくには「担当者」へ事細かに三つの根拠におけるご自身の状況を話しておくとスムーズに動けるわけです。
この文章を読まれている方で、もしも逼迫した状況であるならば私にご相談いただいてもかまいません。→readingskills.system@gmail.com
まとめ
不動産売却時には三つの要素で価格がきまります。
①対象物件の周りの状況
②対象物件の建物としての状況
③所有者様の状況
以上のことを知っておくと納得感を持って不動産業者の話が聞けます。より具体的に売却の話を進めたいのであれば三つの状況をより詳しく伝えましょう。
ブログの毎日更新ができておりませんがコツコツと頑張ります(*^^)
それではまた今度(^^)/~~~
